משכנתא לדירה יד שניה

🧭 שלבי התהליך – שלב אחר שלב:

1. בדיקת תקציב וכושר החזר

• חישוב הון עצמי זמין (לפי מגבלת מימון – בדרך כלל עד 75% מימון לדירה ראשונה).

• בדיקת הכנסות חודשיות נטו והתחייבויות קיימות.

• חישוב גובה החזר חודשי סביר (עד כ־40% מההכנסה נטו לפי רוב הבנקים).

2. איתור נכס מתאים

• חיפוש דירה המתאימה לתקציב.

• חתימה על זיכרון דברים (לא חובה, אך נפוץ).

• יש לבצע בדיקת רישום (בטאבו, רמ"י או חברה משכנת) לפני התחייבות לרכישה.

3. קבלת אישור עקרוני מהבנק

• פנייה לבנקים/יועץ משכנתאות לקבלת "אישור עקרוני" – מסמך המאשר עקרונית את זכאותכם למשכנתא.

• הגשת מסמכים: ת"ז, תלושי שכר/דו"חות רווח והפסד, דוח BDI ועוד.

• האישור העקרוני תקף בדרך כלל ל-24 ימים.

4. חתימת חוזה רכישה

• החוזה נערך ע"י עורך דין מטעם הרוכש.

• קובעים מועדי תשלום, לוחות זמנים להעברת בעלות, תנאים מתלים ועוד.

• חובה לכלול סעיף המאפשר ביטול או התאמות במקרה שהמשכנתא לא תאושר.

5. הערכת שווי הנכס

• הבנק שולח שמאי מטעמו לבדוק את הנכס ולקבוע שווי עדכני.

• גובה המשכנתא בפועל ייקבע לפי השווי הנמוך מבין מחיר הרכישה לבין הערכת השמאי.

6. פתיחת תיק משכנתא והשלמת מסמכים

• אחרי החוזה והערכת השווי, פותחים תיק משכנתא בבנק.

• מגישים מסמכים נוספים: חוזה רכישה, נסח טאבו עדכני, תכניות בנייה, ביטוחים נדרשים ועוד.

7. חתימה על מסמכי משכנתא בבנק

• הרוכשים חותמים על הסכם ההלוואה, שיעבוד הנכס לבנק, כתב התחייבות לרישום משכנתא ועוד.

• תשלום עמלת פתיחת תיק (עד 0.25% מסכום ההלוואה, ניתן למיקוח).

8. רישומים וביטחונות

• רישום הערת אזהרה לטובת הבנק בלשכת רישום המקרקעין (או גורם מקביל).

• ביצוע ביטוח חיים וביטוח מבנה.

• לעיתים יש צורך בערבים או ביטחונות נוספים.

9. שחרור כספי המשכנתא

• הבנק מעביר כספים לפי שלבים שנקבעו בחוזה – תשלום למוכר או לעורך דינו בנאמנות.

• ההעברה מתבצעת רק לאחר עמידה בכל התנאים המתלים והבטחונות.

10. רישום סופי

• רישום הנכס על שם הקונים.

• רישום משכנתא בטאבו/רמ"י.

• במידה ורוב התהליך בוצע דרך נאמן – הוא משלים את הרישומים ומחזיר שארית הכסף למוכר.

⚖️ דגשים חשובים:

• תזמון – תהליך משכנתא לדירה יד שנייה מצריך תיאום מדויק מול הבנק והמוכרים כדי לעמוד במועדי התשלום החוזיים.

• בדיקת הנכס – חשוב לבדוק את הנכס מכל הבחינות: משפטית, תכנונית, פיזית.

• הערת אזהרה – הבנק לא ישחרר כספים בלי התחייבות לרישום הערת אזהרה לטובתו.

• הכנה מראש – רצוי לפנות ליועץ משכנתאות או לבדוק בכמה בנקים במקביל לפני חתימה על חוזה.