משכנתא חדשה

 שלבי תהליך משכנתא חדשה:

תהליך בחירת מסלול משכנתא מצריך ידע והבנת נתונים פיננסים. הלקוח כשמגיע לבד לבנק מהווה טרף קל עבורו וזה עולה הרבה הרבה כסף אם לא עכשיו אז בעתיד.

לכן חובה להגיע לבנק עם יועץ משכנתאות מוסמך המונח היטב ברטי העסקאות בדיוק כמו שלוקחים עו"ד לייצוג משפטי. הדגש הוא שיועץ משכנתא אמנם מקבל תשלום אבל במבט על בעבודה נכונה הוא חוסך ללקוח הרבה כסף ומונע נפילה לבורות כספיים.

1.  תכנון ראשוני ובדיקת יכולת

• חישוב הון עצמי: צריך לפחות 25% מערך הדירה (לדירה ראשונה), 30% לדירה חלופית, 50% למשקיע.

• בדיקת כושר החזר: החזר חודשי רצוי שלא יעלה על 35%-40% מההכנסה נטו של משק הבית.

• הגדרת תקציב רכישה: בהתאם להון העצמי וליכולת ההחזר.

2. קבלת אישור עקרוני מהבנק

• הבנק בודק את ההכנסות, ההתחייבויות הקיימות, ההיסטוריה הפיננסית ומעניק אישור עקרוני – הצעה עקרונית למשכנתא.

• האישור כולל סכום מקסימלי, תקופה אפשרית והצעת ריביות.

• תוקף האישור: לרוב 24–45 יום – חשוב לחדש אותו אם מתעכבים.

3.     חתימה על חוזה רכישה

• חתימה על חוזה עם המוכר, תוך התייעצות עם עורך דין.

• מצוין בו גובה התשלום, מועדי תשלום, תנאי ביטול וכו'.

4.  פתיחת תיק משכנתא בבנק

• הגשת כל המסמכים הרשמיים לבנק: חוזה רכישה חתום, נסח טאבו, תעודות זהות, תלושי שכר, דוחות בנקאיים.

• קבלת "אישור סופי" מהבנק לביצוע ההלוואה.

5.  בניית תמהיל משכנתא

• בחירת מסלולים מתוך האפשרויות:

  • קבועה לא צמודה (קל"צ)

  • משתנה כל 5 שנים

  • פריים

  • צמודה למדד

  • צמודה למט"ח (נדיר)

• בחירה של חלוקת סכומים, תקופות וריביות.

 טיפ: ניתן ורצוי להיעזר ביועץ משכנתאות פרטי כדי לחסוך עשרות אלפי שקלים.

6.  שמאות והערכת שווי הנכס

• הבנק שולח שמאי שיאמוד את שווי הדירה.

• שווי השמאות הוא הקובע מבחינת אחוזי המימון (ולא המחיר שרשום בחוזה).

• חשוב להיערך לתרחיש שבו שווי השמאות נמוך ממחיר הרכישה.

7.  ביטוחים

• חובה לרכוש שני ביטוחים:

  • ביטוח חיים – לכיסוי יתרת ההלוואה במקרה פטירה.

  • ביטוח נכס (מבנה) – נגד נזקי מים, אש, רעידות אדמה וכו’.

8.  חתימה על מסמכי משכנתא

• הלקוח חותם מול הבנק על הסכם ההלוואה.

• במסמכים יפורטו:

  • סכום ההלוואה

  • מסלולים וריביות

  • תנאי פירעון מוקדם

  • לוח סילוקין

9.  רישום בטחונות

• שעבוד הדירה לטובת הבנק בטאבו (או בחברה משכנת / רמ"י).

• הערת אזהרה נרשמת כדי להבטיח שהנכס לא יועבר לגורם אחר.

• לעיתים נדרשים גם ערבים, התחייבות צד ג', או ערבות בנקאית.

10.  העברת כספי המשכנתא

• לאחר שכל התנאים מולאו והבנק אישר סופית – המשכנתא משולמת למוכר בהתאם ללוחות התשלומים.

• בשלב זה התהליך מסתיים וההלוואה פעילה – מתחילים לשלם החזרים חודשיים בהתאם ללוח הסילוקין.