משכנתא לבניה עצמית

🔁 שלבי תהליך משכנתא לבנייה עצמית

1. הכנת תכנית כלכלית

• חישוב עלות כוללת של הפרויקט: מגרש + בנייה + הוצאות נלוות (אדריכל, היתרים, פיתוח).

• לוודא שיש הון עצמי מספק (בדרך כלל לפחות 30%-50% מערך הקרקע והבנייה, לפי השמאות).

2. רכישת מגרש (אם עדיין לא בבעלות הלווה)

• ניתן לבקש משכנתא לרכישת מגרש, אך לרוב רק עד 45%-50% משווי הקרקע לפי שמאות.

• אם המגרש כבר בבעלות, ניתן לשעבד אותו לטובת המשכנתא ולקבל מימון רק לבנייה.

3. קבלת היתר בנייה

• חובה להמציא היתר בנייה תקף כדי שהבנק יאשר הלוואה לבנייה.

• ההיתר כולל תכניות אדריכליות ואישור מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

4. שמאות לנכס על פי תכניות

• השמאי מעריך את שווי הקרקע ואת שווי הבית לאחר הבנייה ("שווי עתידי").

• הבנק מסתמך על הערכת השמאות כדי לקבוע את אחוז המימון.

5. אישור עקרוני למשכנתא

• מגישים לבנק מסמכים: תלושי שכר, תעודות זהות, היתר בנייה, תכניות אדריכליות, הצהרת הון ועוד.

• הבנק בודק את כושר ההחזר של הלווים ומאשר עקרונית את סכום המשכנתא.

6. קביעת תמהיל והחתמת חוזה משכנתא

• בחירת מסלולים: ריבית קבועה, משתנה, צמוד מדד וכו'.

• הבנק מחתים על חוזה הלוואה ומשעבד את הקרקע/נכס.

7. שחרור כספים לפי שלבי בנייה

הכסף לא משולם כולו מראש – אלא בהתאם להתקדמות הבנייה לפי שלבים מוגדרים:

💡 שחרור כל שלב מותנה בהצגת קבלות, חשבוניות וביקורת שמאי שמאשר את ההתקדמות.

8. תשלום משכנתא

• ההחזר החודשי מתחיל באופן חלקי או מלא לפי היקף השימוש בהלוואה.

• לעיתים ניתן לקבל תקופת גרייס – תשלום ריבית בלבד בתקופת הבנייה.

🧾 מסמכים נדרשים:

• היתר בנייה תקף

• תכניות בנייה (אדריכל)

• חוזה עם קבלן (אם רלוונטי)

• שמאות לפי תכניות

• תעודות זהות + הכנסות

• מסמכי בעלות על הקרקע

⚠️ נקודות חשובות:

• אם הבנייה לא מתקדמת – ייתכן והבנק יעכב שחרור כספים.

• יש צורך בניהול תקציבי קפדני – חריגות מהתקציב הן שכיחות.

• ככל שההון העצמי גדול יותר, קל יותר לקבל את האשראי הנדרש.