רכישת נכס להשקעה

שלבי תהליך המשכנתא לנכס להשקעה

שלב 1: בדיקת כדאיות והון עצמי

• יש לבדוק את יכולת ההחזר ואת התשואה הצפויה מהנכס.

• לרוב נדרש הון עצמי של לפחות 50% ממחיר הנכס (ולעיתים 60%), כי מדובר בנכס שאינו למגורים עצמי.

• לדוגמה: אם הנכס עולה 1 מיליון ₪, תצטרך להביא הון עצמי של 500–600 אלף ₪ לפחות.

שלב 2: אישור עקרוני מהבנק

• מגישים בקשה לאישור עקרוני, כולל:

  • דו"חות הכנסה

  • תלושי שכר או דו"חות עוסק מורשה/חברה

  • פרטי הנכס להשקעה (אם ידוע)

  • דיווח על התחייבויות קיימות (משכנתאות, הלוואות וכו')

• הבנק בודק את יחס ההחזר (עד 40% מההכנסה נטו) ואת סוג הנכס.

💡 בנק לא חייב לאשר משכנתא לנכס השקעה, במיוחד אם יש סיכון גבוה או לווה עם התחייבויות גבוהות.

שלב 3: איתור נכס להשקעה

• הנכס צריך להיות:

  • רשום בצורה מוסדרת (טאבו, מנהל, חברה משכנת)

  • במצב שמאפשר רישום בטחונות

• שיקולים חשובים: מיקום, גובה שכר דירה צפוי, פוטנציאל עליית ערך, שוכרים פוטנציאליים

שלב 4: שמאות לנכס

• הבנק שולח שמאי מטעמו כדי להעריך את שווי הנכס.

• גובה ההלוואה נקבע לפי הנמוך מבין שווי השמאי למחיר החוזי.

שלב 5: קביעת תמהיל המשכנתא

• אפשר לבחור בין מסלולים:

  • ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ)

  • ריבית משתנה צמודה למדד

  • פריים

• תמהיל נכון חשוב במיוחד בהשקעה, כדי לוודא שהתזרים מהשכירות יכסה את ההחזר החודשי.

שלב 6: חתימה על מסמכי משכנתא

• אחרי אישור סופי:

  • חותמים על חוזה ההלוואה

  • רושמים משכון/שעבוד על הנכס

  • לעיתים נדרשת פוליסת ביטוח חיים וביטוח מבנה

שלב 7: שחרור כספי ההלוואה

• הבנק משחרר את הכסף למוכר, בהתאם לתנאי העסקה (או לחשבון הנאמנות).

• לפעמים השחרור מתבצע בשלבים (אם העסקה כוללת שיפוצים או תנאים מתלים).

💡 דגשים חשובים

1. מס רכישה גבוה יותר – בנכסים להשקעה אין פטור ממס רכישה. מדרגות המס גבוהות יותר מ"דירה יחידה".

2. שיקולי מס – הכנסות משכר דירה חייבות במס. כדאי להתייעץ עם רו"ח.

3. יחס מימון נמוך – הבנקים נוקשים יותר במימון לנכסים להשקעה.

4. תשואה מול סיכון – יש להעריך את התשואה נטו (לאחר מס, אחזקה, שיפוצים והחזר חודשי).

5. סיכון כפול – אם לא יימצא שוכר, אתה נשאר לשלם החזר משכנתא ללא הכנסה מהנכס.

⚖️ השוואה: משכנתא לדירה למגורים מול נכס להשקעה